Мошенничество с недвижимостью — это незаконная деятельность с целью наживы, связанная с прямым обманом потерпевшего или злоупотреблением его доверием. В ходе мошенничества преступник оказывает влияние на восприятие жертвы, манипулируя недостоверной информацией или скрывая истинную, предоставляя фальшивые документы, оказывая влияние на эмоции.

Мошенничество при купле-продаже квартир

Пострадать от действий мошенника на рынке недвижимости может любой участник сделки:

  • продавец;
  • покупатель;
  • привлеченный эксперт.

Предметом мошенничества в сфере недвижимости является квартира, дом, комната в коммунальной квартире, зарегистрированная как отдельный объект недвижимости — чужое недвижимое имущество и право на него. От прочих форм хищения мошенничество отличается внешне добровольным характером передачи имущества или прав на него злоумышленнику.

 

Наказание за мошенничество определяет ст. 159 УК РФ. Если преступник действовал в одиночку, ему грозит штраф до 120 тыс. рублей, арест до 4 месяцев или принудительные работы до 1 года. При наличии отягчающих обстоятельств наказание становится серьезнее: до 4, 6 и 10 лет заключения каждому участнику преступной группы.

Виды мошенничества с недвижимостью

На вторичном рынке

  1. Фальшивый продавец. Происходит продажа недвижимости по липовой доверенности, которую собственник не выдавал, либо полная подмена личности, например, подделка паспорта и правоустанавливающих документов.
  2. Недееспособный продавец и продавец с алкогольной или наркотической зависимостью. Мошенник, пользуясь беспомощным или зависимым состоянием владельца недвижимости, получает доверенность на продажу его собственности другим дееспособным лицам. Состав преступления по отношению к собственнику может быть квалифицирован как кража, а к пострадавшему покупателю — как мошенничество.
  3. Объект с ограничениями. Вариант продажи недвижимости с нарушением прав несовершеннолетних или наследников, имеющих право на долю. Или реализуется объект с правом пожизненного проживания третьих лиц — это возможно по закону, но только если продавец открыто предупредит покупателя. Ограничением считаются также неисполненные обязательства:
      • объект в залоге; • владелец-банкрот; • не пройденная до конца регистрационная процедура; • права наследования у третьих лиц и т.д.
  4. Отмена договора дарения. В течение года после сделки договор дарения недвижимости может быть оспорен, а доверившийся покупатель останется и без денег, и без покупки.
  5. Внесение наличных при обмене с доплатой. Покупателю показывают крайне привлекательный объект недвижимости и предлагают обмен на его жилье. Но за возможность улучшить свои условия необходимо доплатить весомые деньги. Переход суммы из рук в руки, как правило, не фиксируется на бумаге, а «хозяин» исчезает сразу после получения доплаты.
  6. Возврат двойной суммы залога. Схема, требующая участия, как минимум, двоих фальшивых покупателей. Один из них вносит залог за объект недвижимости, а второй перебивает цену продажи большим предложением. Продавец возвращает залог в двойном размере, и второй «покупатель» тут же отказывается от покупки.

 

На первичном рынке

  1. Отсутствие объекта продажи. Чаще такое мошенничество характерно для строительных компаний, взявших плату по договору долевого участия и не приступивших к возведению дома.
  2. Один объект недвижимости продан нескольким покупателям. А получит его, в лучшем случае, кто-то один. Все, кто не дождался заветных ключей за свои деньги, будут признаны потерпевшими.

На рынке аренды недвижимости

  1. Мошенничество с арендой жилья. Существует множество агентств недвижимости, помогающих подобрать жилье по параметрам за определенную сумму. Часть из них специализируется на обмане арендаторов: взяв деньги, они выдают распечатку с телефонами, которые не отвечают, или, назначив встречу, владельцы перестают выходить на связь.
  2. Субаренда. Один человек арендует квартиру у собственника, а фактически в ней проживают другие лица. В таких квартирах могут разместить нелегальный хостел или мини-гостиницу. По российскому законодательству, арендатор имеет право сдавать квартиру, только если у него есть письменное согласие собственника.

Как защититься от мошенников

Для успешного оформления сделки соблюдайте несколько важных правил:

  • внимательно проверяйте все документы и сохраняйте их копии;
  • не торопитесь с решением о покупке;
  • узнайте максимум о контрагенте — можно ли ему доверять;
  • при необходимости включайте свои условия в договор;
  • не оставляйте паспорт посторонним;
  • не выдавайте доверенности без крайней необходимости, подписывайте все бумаги лично;
  • проводите переговоры при свидетелях.

Чтобы сделка была безопасной, соберите ключевые документы и внимательно проверьте их:

  • о происхождении собственности (например, договор приватизации или договор долевого участия);
  • выписку из ЕГРН;
  • справку из паспортного стола о зарегистрированных по адресу лицах;
  • выписку из домовой книги;
  • техпаспорт из БТИ;
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • копии паспортов всех владельцев;
  • свидетельство о собственности;
  • кадастровую и техническую документацию;
  • разрешение органов опеки на регистрацию детей и снятие их с регистрационного учета;
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу/покупку недвижимости;
  • справки из психиатрического и наркологического диспансера.

Убедиться в подлинности выписки из ЕГРН можно по QR-коду в документе через официальное приложение Росреестра. Если покупаете объект, продаваемый по доверенности, проверьте ее актуальность на сайте Федеральной нотариальной палаты. Узнайте о долгах продавца на сайте ФССП. При больших задолженностях лучше отказаться от сделки, чтобы избежать риска оспаривания договора во время процедуры банкротства.

Успели попасться на уловки мошенников? Звоните нам! Юристы со специализацией в области недвижимости помогут составить заявления в правоохранительные структуры, подать иски, собрать доказательства преступного умысла мошенников.

Или набирайте наш номер, если наказание по ст. 159 УК РФ грозит вам самому! Адвокат по мошенничеству с недвижимостью расскажет, чего стоит ждать и как избежать самого худшего сценария, добьется прекращения уголовного дела или защитит ваши права по ходу следствия и суда.