Как подать иск на застройщика

Долевое строительство — это инвестиционный механизм, при котором покупатели вкладывают средства в возведение жилья еще до его завершения. Взамен они получают значительно более низкую стоимость объекта недвижимости и право собственности на него после сдачи дома.

Как устроен процесс

Привлечение капитала — застройщик собирает деньги у будущих собственников для финансирования стройки.
Заключение договора — застройщик подписывает с дольщиком договор долевого участия (ДДУ), который необходимо регистрировать в Росреестре.
Безопасность вложений — деньги приобретателя доли поступают на эскроу-счет в банке, откуда их перечисляют застройщику лишь после завершения строительства и подписания дольщиком акта приемки-передачи помещения.
Контроль строительства — банк может самостоятельно финансировать стройку и контролировать выполнение обязательств.
Передача жилья — по окончании работ банк переводит средства девелоперу, а тот оформляет квартиру на дольщика.

Застройщиком может выступать только юридическое лицо.

Преимуществом долевого строительства является стоимость жилья (обычно она существенно ниже, чем у готового). Также покупатель по договору долевки может рассчитывать на защитные механизмы (эскроу-счета и др.), гарантирующие возврат денег в случае проблем со строительством.

Риски и недостатки покупки жилья по договору долевого строительства: задержка сроков сдачи, разногласия по качеству и параметрам жилья, недострой, банкротство или мошенничество застройщика — все они могут привести к потере денег.

Основания для взыскания неустойки с застройщика через суд

До 2017 года дольщики могли расторгнуть договор долевого участия без особых оснований — если возникали претензии к застройщику. Но после внесения изменений в ФЗ № 214 о долевом участии в строительстве для подачи судебного иска или расторжения ДДУ теперь требуются веские основания:

Превышение срока сдачи объекта — в договоре должен быть четко указан срок сдачи дома. Нарушение этого срока дает право требовать компенсацию.
Дефекты и недостатки жилья — если в доме обнаружены серьезные неисправимые проблемы (трещины, разрушения и др.), дольщик вправе требовать их устранения в определенный срок. При невыполнении требований можно взыскивать неустойку через суд.
Изменения в проектной декларации — если застройщик изменил планируемую инфраструктуру, например, вместо парка строится торговый центр, тоже возникают основания для претензий.

Любые изменения в данных о застройщике или проекте строительства должны быть закреплены в проектной декларации. Они могут касаться контактов компании, состава учредителей или характеристик объекта: планировка, площадь, высота потолков, сроки строительства, инфраструктура и др. Правки необходимо публиковать ежемесячно, в течение 10 дней с момента их внесения.

Увеличение стоимости объекта — цена, указанная в договоре, должна оставаться фиксированной, изменения без согласия дольщиков невозможны.
Невыполнение или неполное выполнение условий договора — работы, прописанные в договоре, должны быть выполнены полностью. В противном случае у дольщика возникает право на расторжение и денежную компенсацию.
Отказ застройщика выполнять обязательства — длительная приостановка строительства (например, на полгода и более) или другие нарушения — это повод подать иск в суд на застройщика.

Особенности взыскания неустойки при нарушении сроков сдачи

Дату сдачи дома обязательно нужно фиксировать в договоре с дольщиком. Согласие на ее перенос законно только если подписано дополнительное соглашение со всеми дольщиками, но никто не вправе заставить их подписать такой документ. Однако если дом почти готов, покупателям будет разумнее согласиться на продление срока, чтобы дать застройщику избежать дополнительных затрат и штрафов (и, соответственно, все новых задержек).

Если уже очевидно, что отсрочка продлится годами, лучше не соглашаться на перенос и ждать изначальной даты передачи объекта, чтобы после ее наступления обратиться в суд за компенсацией. Даже если остальные дольщики подписали соглашение о новых сроках, для вас остается действительной первоначальная дата. Следующий за датой, указанной в договоре, день считается первым днем просрочки. В соответствии с ФЗ № 214 дольщик вправе расторгнуть ДДУ при задержке сроков более чем на 2 месяца.

Изменение цены жилья

В договоре долевого строительства должна быть указана окончательная стоимость квартиры. Она не подлежит изменению в течение всего срока действия соглашения. Это одно из главных отличий ДДУ от договора с ЖСК.

Тем не менее окончательная сумма может быть скорректирована по результатам фактического обмера БТИ при сдаче дома в эксплуатацию. Если выяснится, что реальная площадь больше, чем в договоре, покупателю нужно будет доплатить за излишек, а если меньше, то застройщик обязан вернуть разницу. Юристы рекомендуют внести доплату за превышение в 1–3 квадратных метра, а при большем расхождении защищать интересы через суд, апеллируя к нарушению технических характеристик объекта.

В договоре обычно указывается не только общая стоимость строящейся недвижимости, но и цена за метр. Чем на более ранней стадии строительства заключается договор, тем она ниже. Но к моменту сдачи дома цена метра в строящемся здании, как правило, становится приближенной к рыночным расценкам. Если застройщик настаивает на оплате избыточной площади «по рынку», а не по зафиксированной в договоре цене метра, у дольщика есть право оспорить это требование в суде. Иногда покупатель соглашается на незначительные недостатки отделки, а застройщик взамен отказывается от требований денежной доплаты за небольшое превышение площади.

Варианты требований

При обращении в суд по поводу проблем с застройщиком, истец может потребовать:

расторжения договора и возврата денег — если застройщик не может сдать объект в срок;
взыскания неустойки с застройщика в суде — компенсации за просрочку (если сроки передачи ключей не соблюдены) из расчета 1/150 ставки Центробанка РФ от стоимости договора за каждый день опоздания (для юрлиц 1/300 ставки);
выплаты неустойки при расторжении договора по причине задержки.

Когда можно расторгнуть соглашение

У дольщика должны быть веские основания, чтобы расторгнуть договор с застройщиком. К ним относятся:

Задержка сдачи дома более чем на 2 месяца после даты, указанной в проектной документации и договоре.
Незавершенные обязательные работы, предусмотренные договором, если застройщик не может или не хочет их доделать.
Отсутствие договора поручительства — застройщик не оформил договор поручительства с банком или не сообщил второй стороне соглашения об изменении поручителя.
Приостановка строительства или нарушение сроков возведения, технических и нормативных требований.
Изменения в проектной декларации — без согласования с дольщиками (например, количество этажей, планировка или инфраструктура).

Как рассчитать неустойку

Неустойка — это денежное возмещение за нарушение условий договора, которое застройщик должен перечислить дольщику. Выплата компенсации полагается в случаях остановки строительства, а также несоблюдения сроков сдачи объекта по договору. Начисление начинается со следующего дня после даты, когда объект должен был быть передан, как это указано в договоре. Если день передачи выпадает на выходной или праздничную дату, то он переносится на ближайший рабочий день (ст. 193 ГК). После этого дня начинается отсчет для начисления пени.

Сумму неустойки определяет суд. В расчетах учитывают следующие факторы: длительность просрочки в днях, ключевую ставку ЦБ РФ на момент подачи иска, цену недвижимости, указанную в договоре долевого участия. Учитываемое количество дней для начисления компенсации обычно определяют на момент вынесения судебного решения или на дату подачи иска.

Формула расчета: оплаченная дольщиком стоимость квартиры по договору / доля ставки ЦБ (для юлица или физлица) × ключевая ставка Центробанка / 100 × количество дней просрочки.

Как правильно оформить претензию к застройщику

Перед тем как обращаться в суд, важно попытаться решить спор с застройщиком мирным путем. Часто спорные вопросы удается урегулировать при помощи переговоров, и попытка этого добиться будет положительно воспринята судьями. Поэтому первым шагом является составление и отправка претензии.

Основные реквизиты претензии

Точный юридический и фактический адрес застройщика (есть в договоре).
Полное наименование компании-застройщика.
Данные дольщика (ФИО полное имя, адрес регистрации, телефон).
Суть претензии с опорой на законодательство (например, на ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ о выплате неустойки при нарушениях со стороны застройщика).
Конкретные требования дольщика (чего он хочет — например, расторжения договора или выплаты неустойки за задержку).
Описание объекта, с которым связан спор (адрес строительства, характеристики помещения).
Предпочтительный способ получения компенсации (обычно банковский счет в России).

Как передать претензию застройщику

Претензию нужно подготовить в нескольких экземплярах — по числу участников спора. Один из них предназначен застройщику.

При доставке в головную структуру компании курьером или почтой достаточно отправить одну копию. Заказное письмо должно быть с описью вложения и уведомлением о доставке, а курьер попросит расписаться в приеме документа сотрудника организации или запишет на видео/аудио момент отказа.

Если дольщик подает претензию лично, то в офисе застройщика необходимо получить подпись ответственного сотрудника с указанием его ФИО, входящего номера документа и даты на своем экземпляре.

Оформление судебного иска к строительной организации

Чтобы успешно разрешить конфликт с девелопером, крайне важно грамотно собрать и представить необходимые документы. Если претензия дольщика осталась без внимания, или ответом был отказ, следующим шагом может быть инициирование судебного разбирательства с целью взыскать компенсацию за нарушение договора.

В суд можно обратиться по одному из трех адресов: согласно адресу официальной регистрации застройщика, по своему месту жительства или по месту строительства объекта.

Иногда разбирательство, начавшееся в мировом суде, может быть передано в арбитраж. Чаще всего такое развитие событий происходит, когда застройщика признают финансово несостоятельным.

Прежде чем обращаться в судебные органы, полезно ознакомиться с решениями аналогичных споров в вашем районе. Практики судейства отличаются от региона к региону, и понимание специфики местного подхода облегчит подготовку к процессу. Но даже если судьи в вашем месте проживания более склонны принимать решения в пользу строителей, не опускайте руки — всегда можно подать апелляцию.

Необходимые документы для подачи иска к застройщику

При намерении добиться от строительной компании выплаты компенсации за просрочку исполнения договорных обязательств многие встают перед выбором — подать иск самостоятельно или совместно с другими пострадавшими дольщиками. Юристы рекомендуют избегать совместного обращения, поскольку оно способно существенно затянуть процедуру из-за отсутствия отдельных заявителей или нехватки нужных бумаг. К тому же существует риск, что в число истцов попадут аффилированные представители самой организации и будут намеренно чинить препятствия. Такие осложнения способны замедлить рассмотрение вопроса в суде от полугода и дольше.

Обращаясь в судебный орган, заявителю надлежит сформировать три комплекта документации: для себя, противоположной стороны и судей. В комплект нужно включить:

Подлинники и дубликаты договора.
Документы, удостоверяющие факт полной оплаты покупки согласно условиям договора.
Кредитное соглашение и банковская выписка о перечислении денег, если помещение было приобретено с привлечением ипотечных средств.
Подтверждение застройщика о поступлении оплаты.
Доказательство, что застройщик не принял претензию или ответил отказом.
Исковые требования дольщика — чего конкретно он хочет добиться от застройщика.
Прочие документы, запрашиваемые судом в индивидуальном порядке.

Как правильно подать иск в суд на застройщика

Для обращения в судебные органы с требованием к застройщику о компенсации за нарушение сроков строительства либо иных пунктов соглашения следует подготовить грамотное исковое заявление. Оно должно иметь четкую структуру и соответствовать нормам гражданского права.

Форма иска к застройщику сходна с досудебной претензией, но содержит более подробно изложенные требования, доказательства и расчет убытков.

Порядок данных:

Название суда и реквизиты сторон (где подаете иск, кто истец и ответчик).
Предмет иска — четкая формулировка требований (расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги, взыскать неустойку или штраф, обязать устранить дефекты, компенсировать убытки, сочетание этих требований).
Описание ситуации — дата и номер договора, срок сдачи дома по договору, причина претензии (задержка, отказ в выдаче ключей, дефекты и др.).
Доказательства — к заявлению необходимо приложить копии договора, допсоглашений, переписку с застройщиком, акты приемки и наряды, счета за аренду жилья, чек об оплате экспертизы, фото- и видеозаписи, банковские выписки.
Расчет убытков и неустойки — изложите методику расчета и сумму (в размере, предусмотренном договором, либо на основании представленных расчетов).
Требование о возмещении расходов по данному делу (экспертизы, юристы, аренда жилья и пр.) с приложением подтверждающих документов.
Список прилагаемых документов.
Дата, подпись и контактные данные истца.

Судебная практика и советы

Изучение судебной практики помогает грамотно подготовить документы для суда и повысить шансы на успех. Если у вас нет знаний в этой области, привлеките юриста нашей компании. Наши защитники имеют значительный опыт успешного разрешения дел в пользу дольщиков.

К исковому заявлению желательно приложить досудебную претензию и ответ на нее (если был) — это усиливает позицию истца. Расчеты возмещений лучше всего представлять в виде таблицы, а также прикладывать подтверждение расходов (чек, договор аренды, акты экспертизы). Если сроки в договоре долевого строительства не указаны, можно потребовать его расторжения и возврата средств, опираясь на нормы ФЗ-214 и практику судов. А анализ судебной практики поможет построить аргументацию.

Привлеките юриста, если у вас отсутствует опыт и знания. Мы до конца боремся за интересы клиента — поможем вам отстоять свои права. Звоните сейчас!