ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, добровольная некоммерческая организация, созданная гражданами путем внесения обязательных паевых взносов с целью совместного финансирования строительства жилого объекта (чаще всего многоквартирного дома) и последующего распределения квартир между членами объединения.

После постройки домовладения права на жилые помещения распределяются среди участников в зависимости от размера внесенного ими пая. Проще говоря, это форма коллективного инвестирования в строительство жилья, где каждая квартира приобретается поэтапно через внесение взносов, а финальное оформление права собственности происходит после завершения строительства и выполнения всех финансовых обязательств перед кооперативом.

 

Сегодня активно развивается рынок долевого участия в строительстве, однако договоры ЖСК остаются весьма популярными среди граждан, желающих приобрести жилье в новом доме. Несмотря на распространенность приобретения недвижимости по договорам ДДУ, многие люди предпочитают сотрудничество именно с ЖСК. Но стоит помнить, что его законодательное регулирование недостаточно проработано, имеет ряд особенностей и несет риски для участников.

Инициатором создания ЖСК часто выступает сам застройщик: организация учреждает отдельное юридическое лицо, которое впоследствии управляет процессом строительства и взаимодействует с участниками.

Особенности договора ЖСК

  1. Отсутствие отношений пайщика и застройщика — вся коммуникация строится с правлением кооператива, а непосредственное предъявление пайщиками претензий к застройщику исключено.
  2. Объектом покупки является не квартира, а пай (доля в имуществе) — право собственности на жилье может быть оформлено только после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. При этом конечная стоимость доли может отличаться от первоначальной.
  3. Отсутствие регистрации сделки — договор с ЖСК не проходит обязательную регистрацию в ЕГРН, участие в проекте отдельных пайщиков официально нигде не фиксируется.
  4. Слабое законодательное регулирование деятельности ЖСК — основные правила установлены внутренними документами (например, уставом) и самим договором, который подписывают пайщики.
  5. Неприменимость закона «О защите прав потребителей» — участники добровольного объединения приобретателей жилья одновременно являются и потребителями услуг, и их поставщиками.

Защита интересов пайщиков зависит преимущественно от содержания договора и внутренних регламентов сообщества. Поэтому перед вступлением в строительство кооперативного дома необходимо тщательно изучить договор, взвесить все плюсы и минусы.

 

Что делать в случае недобросовестного ЖСК

Стоит помнить, что договоры ЖСК зачастую разрабатывают сами кооперативы, поэтому и отражают они, скорее, интересы застройщика и правления, чем покупателя. Пайщик рискует столкнуться с:

  • штрафными санкциями в случае несвоевременной оплаты взносов;
  • переносом сроков окончания строительства;
  • долгосрочной приостановкой строительных работ;
  • требованиями дополнительных обязательных взносов.

Кроме того, в ЖСК бывают случаи двойных продаж одного и того же помещения, несанкционированного расходования средств и скрытых трат, неоправданно завышенных финансовых санкций за выход из состава пайщиков и др. Правление может поддаться соблазну злоупотреблений из-за ослабленной по сравнению с долевым строительством юридической ответственности перед своими членами.

В случае возникновения проблем с ЖСК, пайщик вправе выйти из него и прекратить таким образом действие договора. Необходимо направить письменное заявление в правление с просьбой вернуть уплаченные взносы. Документ лучше всего доставить заказным письмом с уведомлением. При отсутствии реакции руководства, юристы советуют обращаться в судебные органы.

Процесс досрочного прекращения договора сложен и зачастую сопровождается значительными юридическими препонами. Руководство ЖСК может препятствовать выходу, выдвигая невыгодные условия расторжения (штрафы, удержание ранее оплаченных сумм). Однако помощь опытного адвоката позволит защитить ваши права и добиться возвращения вложенных средств.

Возврат паевых инвестиций возможен лишь частично. Вернуть вступительные, членские или дополнительные взносы крайне сложно даже в судебном порядке. Привлечение юриста на этой стадии поможет взыскать компенсацию убытков и неустойки, но придется доказывать факт нарушения условий договора и наличие существенных нарушений со стороны ЖСК.

О чем нужно знать пайщику при заключении договора

Чтобы обезопасить себя от потери денег, времени и минимизировать риски вступления в кооперативное объединение, юристы рекомендуют:

  • внимательно изучить документацию (договор, устав);
  • проконсультироваться с опытным юристом в сфере кооперативного строительства жилья;
  • тщательно собирать документы со всех этапов своего участия в объединении — с момента вступления до оформления права собственности на квартиру.

При покупке пая нужно иметь в виду, что уступка возможна только с согласия правления или общего собрания членов ЖСК, в противном случае она будет признана неправомерной.

Привлечение грамотного юридического консультанта поможет избежать финансовых потерь, неприятных ситуаций и эффективно защищать свои интересы в отношениях с жилищно-строительным кооперативом. Наши юристы помогают пайщикам даже в самых сложных случаях. Позвоните сейчас и запишитесь на бесплатную первичную консультацию.